買屋或購地之交易金額通常較大,買賣雙方為確保交易安全,可以共同委託本行擔任受託人,買方依據買賣契約約定,將應支付之買賣價金,存入本行之信託專戶,由本行保管買賣價金。信託期間,買賣雙方得共同指示本行,從信託專戶支付土地增值稅、賣方之貸款金額、仲介報酬或其他相關費用。俟產權過戶並完成點交後,依買賣雙方共同指示本行,將買賣價金交付賣方,完成不動產買賣價金信託交易。
小志長久的儲蓄款終於可以購買人生的第一間房子,不過小志卻開始擔心在依約給付房屋價金後,賣方是否如期配合辦理過戶,亦或是惡意捲款潛逃,而屋主也擔心不動產所有權過戶給小志後,小志會藉故拖延或不依約支付尾款…
小志與屋主達成協議與本行共同簽訂信託契約,約定交易期間,小志依約將應付價金存入本行信託專戶,由本行依約管理。當買賣標的登記予小志後,本行再將小志先前交付的款項撥付給屋主,在交易完成前,存入的買賣價金都在本行的控管中,買賣雙方皆無法動用或領取,以保障雙方交易安全。
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委託人將名下不動產產權移轉給受託銀行,由銀行按信託契約約定方式管理、出租或處分不動產。不動產交付信託後因所有權人已登記為受託銀行,除信託法第12條所定情形外,委託人之債權人不得對信託財產強制執行,可達到保全資產的目的。
林伯伯與林媽媽年輕時刻苦耐勞,購置1間不動產自用,登記於林伯伯名下,隨著兩老年歲漸增,計劃將不動產贈與兒子,但兒子生活揮霍,林伯伯擔心兒子他日若聽信損友讒言,恐不當處理不動產(設定抵押借款、賤售求現等),讓林伯伯多年積蓄付諸流水了…
為避免兒子不當管理運用名下不動產,林伯伯與三信商業銀行簽訂信託契約,約定在兒子心性比較穩重時(40歲),再將不動產移轉給兒子。以避免其子任意為之而影響不動產之安全性。
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不動產開發信託係建案興建時,由地主、建商將建案土地、自有興建資金、銀行融資款、消費者購屋分期款信託給本行,由本行控管興建資金,興建期間由信託專戶支付各項工程款、稅捐等相關費用,按工程施工進度撥款專款專用,信託存續期間至建物第一次所有權登記完成時止。另建商將起造人信託給建築經理公司,並簽訂建築經理服務契約,由建築經理公司擔任建照執照起造人,協助建案工程進度查核及工程支出單據審核等相關事宜,以利建案順利興建完工,確保交易安全。
不動產開發信託架構已納入預售屋價金信託功能,建商如辦理不動產開發信託,預售時已符合「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中「應記載事項」第七點之一履約擔保機制之不動產開發信託之相關規定,得逕向消費者銷售預售屋。
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政府為保障消費者權益,自100年起實施「預售屋履約機制」,規定建商預售房屋,須採用下列五種方式之一:
1、價金返還保證其中第二項「價金信託」就是建商將消費者支付的預售屋價金交由銀行信託管理,專款專用由受託人於信託契約存續期間按信託契約約定辦理工程款支付、繳納各項稅費等資金控管事宜不得供作其他用途,至建案完工或第一次所有權登記時為止。
小美手頭購屋現金不夠,因此以預售屋為購屋目標,又考量到預售屋因簽約至完工須耗時約2~3年,怕興建期間建商倒閉,或建商以案養案,讓預售屋價金遭挪用,發生財務問題,無法順利興建房屋至完工交屋,使承購戶權益受損…
小美為確保預售屋之建商能順利完工,應選擇與銀行有簽訂預售屋價金信託契約建商,由銀行進行資金管理,按工程完工比例專款專用,以提升購屋者的保障。
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